Cedolare secca e nuove regole per gli intermediari. Chiarimenti sulle novità introdotte
In base a quanto previsto dalla legge di Bilancio, rimane ferma l’aliquota al 21% per un solo appartamento affittato.
La cedolare secca con aliquota al 26% si applica a partire dalla seconda abitazione, in caso di locazione breve di più appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
La misura, introdotta dalla legge di Bilancio 2024 (articolo 1, comma 63, legge n. 213/2023), riguarda le locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni e si applica sul contratto di affitto della seconda, terza e quarta casa stipulato dalle persone fisiche.
Dal quinto immobile locato, invece, sarà necessario aprire la partita Iva e si presume lo svolgimento in forma imprenditoriale dell’attività (articolo 2082 del codice civile).
Locazioni brevi e cedolare secca.
Sono considerate locazioni brevi i contratti di affitto di immobili ad uso abitativo che non superano i 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Tali contratti sono stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, direttamente, o avvalendosi di intermediari immobiliari o tramite gestori di portali telematici, che mettono in contatto i turisti con i proprietari degli alloggi (articolo 4 del Dl n. 50/2017).
Per quanto riguarda la disciplina sulla tassazione da applicare a tali locazioni, il comma 2 di tale articolo prevede che a partire dal 1° giugno 2017, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento sull’unità abitativa affittata possano optare, in alternativa all’ordinario regime di tassazione (allora vigente), per la cedolare secca, un’imposta sostituiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, inclusiva anche del Bollo e del Registro normalmente dovuti sui contratti di locazione (articolo 3 del Dlgs n. 23/2011). La legge di Bilancio 2024 ha mantenuto il regime tassativo introducendo un’aliquota più alta, pari al 26%, in caso di più appartamenti affittati.
Con le nuove regole gli intermediari agiscono come sostituti.
Novità anche sulle figure tenute al versamento dell’imposta. Il citato comma 63 della legge di Bilancio 2024 distingue i soggetti residenti in Ue da quelli non residenti. I soggetti residenti, operanti nell’attività di intermediazione, o i gestori di portali telematici se incassano o intervengono nel pagamento dei canoni devono operare la ritenuta nella misura del 21% (articolo 4, comma 5, Dl n. 50/2017), oltre alla relativa certificazione. Nel caso in cui il contribuente non abbia optato per la cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
Nel caso di più appartamenti locati, però, la differenza per arrivare alla maggiore aliquota fissata al 26% dovrà essere versata dal contribuente.
